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中国欧式小镇成“鬼城”
欢迎来到怀柔的“顶秀美泉小镇”，这座离北京市区三十公里左右的欧式小镇，建成已经五年，却缺少了一个商业住宅区最基本的构成要素：居民。
踏进顶秀美泉小镇，让人仿佛置身梦中，德式餐厅的门口，放置着一尊正在抽烟的英国首相丘吉尔的铜质雕像。餐厅里的桌子上整齐的摆放着精美的瓷器和银质餐具，似乎等待着那些永远也不会光临的客人。一位年轻的身穿巴伐利亚服装的服务员走上前来询问就餐的客人数。
顶秀美泉小镇的口号是“来自阿尔卑斯的美丽传说”。事实上，和中国很多城市的居住环境比，顶秀美泉小镇的环境的确令人心旷神怡。
顶秀置业总经理刘新虎说，“我们叫它“顶秀美泉小镇”是因为它紧邻雁西河畔，内有小溪流水。春天的时候非常的美。“
小镇是2007年开始建造的，那时北京刚刚经历了一段迅速发展时期，人口猛增。从而使很多北京市民萌发了远离喧嚣的城市，寻求安静居所的念头。
在他看来，房子空置的主要原因是因为平时大家都上班，因此很少有人来居住，他估计说，顶秀美泉小镇的80%的户主在市区也有房。再加上小镇的入住率总共也就百分之六七十。在中国，有钱人拥有多套房的现象并不少见。据奥尔巴尼大学教授黄友琴估计，中国有13%的城市家庭至少拥有两套房。
中国的房地产本质已经发生了极大的变化。十五年前，城市人口主要由国企工人构成，住房由国家统一安排分配。现在的年轻人若没有房子，连对象都难找，然而，买房却并不容易，北京人均月工资不超过4500元(折合$750)。而北京市区房价均价却在每平方43000元到52000元之间。
为什么中国房地产如此火爆？用北京美奇金投资咨询有限公司的合伙创始人杨思安话来说是因为在中国，政府对资金调控极其严格，而炒股又有很大的风险性。这样一来，房子就成了具有保障性的投资商品。她认为房子空置的主要原因是为了避免贬值。
她在电子邮件中做了这样的解释，“重新装修花费太大，所以你想要保值，外租就没有什么意义了。这里出售的商品房都是没有地板，天花板，灯具及墙砖的毛胚房，如果装修，成本至少要增加20%.人们还是希望按照自己的意愿装修。”
这就意味着在像丁秀美泉这样比较成功的楼盘，即使每套房的售价仅为市区房价的三分，既16000元每平方米，却依然鲜有人住。《原味复制——当代中国的建筑模仿》的作者比安斯·博斯克说，这些户主们梦想着有天把手中的房子抛掉就可以发家致富。真的是这样吗？在中国，如果越来越多的人认为炒房可以快速致富。购买的房子越多，房子的空置率就越高。房地产投资的风险也会越来越大。
在中国，像顶秀美泉这样空置的商业住宅区并非个例。与它类似的还有由现已身陷囹圄的前上海市委书记陈良宇花费3亿美元打造的英式泰晤士小镇住宅区，河北的杰克森庄园，原版复制的美式慕斯溪，66号公路，阿斯彭度假庄园等等。2003年，杰克森庄园一开盘，就吸引了众多购房者。来自美国俄勒冈的艾莉森.史密斯是该楼盘的方案设计人，她说该楼盘的销售“创造了历史记录”。据她估计，2006年以200万人民币购买的在这里购买的“美式别墅”，现在其价值已经涨了三倍。
杰克森度假山是一个逆潮流增长的案例：它是一个充满生机的社区，史密斯认为它的成功是由几个因素综合构成的。如开发商鼎的力合作，独特场营销手段及优越的地理位置等，从而能够吸引众多的老年家庭及退休家庭。但史密斯也担心这种投资方式已经在走下坡路了。“这时候中国人还热衷于到处买房，最后也许就没办法保值了。杰克森庄园不用担心出现什么问题，因为人们都愿意住在那里。我们为此也做了诸多努力——不仅仅是为了赚钱。"
不是每个仿欧式商业住宅区都如此幸运。位于上海宝山区的罗店新镇，（亦被称作北欧新镇），据说是仿照瑞典的历史古镇锡格蒂娜建造的。博斯克说“瑞典建筑设计公司Sweco的建筑师在设计时没有考虑到中国人生活习性，尤其是中国的风水问题。”开发商当时不赞同重新改造，但是当房子销售不景气的时候，他们又进行改建。博斯克去参观该楼盘的时候看到“购房者为了让房子符合风水，对房子进行重新改造，社区里因为基建搞得一团糟。”
距离上海市区20英里的安亭德式小镇，也是一个失败的案例。2011年德国《明镜》杂志对此案例的失败原因的解释是“中国人想要的是那种半木质的，具有中世纪的浪漫色彩的建筑风格。而Speer建筑设计公司自认为他们更懂得设计，于是就设计了一座现代的德式住宅区（却根本没人愿意住）。文章认为该案例失败，并不仅仅只是审美角度不同的原因，真正的原因在于这个小区缺乏合理的基础生活设施。
上海交大当代金融研究中心的金融学教授潘英丽说，“‘空城’‘鬼城’引起了人们的广泛关注。其主要原因还是跟地方政府的决策和投资有关。”
潘英丽说财政税收统一上交国家后，国家再重新将税收分配至各地方政府，分配的资金其中85%要用于政府日常采购，地方政府可以支配的仅是剩余部分中的50%，因此土地就成了各地政府基本的财政收入来源。这样一来，大型的土地开发项目就成了政府的摇钱树。
顶秀置业总经理刘新虎说，“德式的房子颜色太暗沉，给人一种压抑的感觉。房地产产生泡沫的原因是因为房地产和城市的兴盛最终是由人口积累推动的，而单独的发房地产，就无法产生就业机会，因此上就无法吸引就业者及其家庭。最终的结果就是，只有土地本身被‘都市化’。也就成了现在的‘空城’，‘鬼城’。”
对于房产开发商来说，避开灾难的重要因素包括以下几点：保持交通畅通，管理到位，供电设施齐全，偏远楼盘基本生活设施要完备。及时完善社区自给设施。
从“安亭”案例来看，其失败的主要原因并不在于该社区的设施问题。这个大型的社区里小桥流水，绿树成荫，到处都令人赏心悦目，对于中国的购房者来说，安亭小镇具有绝对的吸引力。一位上海城市规划人员对《明镜》记者说安亭就像一幅绝美的风景画。其设计“是经过深思熟虑的”，——但是“该项目却是失败的，原因在于，它孤立于市区之外，周围都是工业区和荒地。” 看上去就像一个格格不入的“异物”。
中国一些业内人士分析认为，城市房产空置基本反映出中国房产过剩。在这点上，鄂尔多斯”鬼城“就是一个典型。但是，有些经济学家认为这种看法过于狭隘。
潘英丽说，“人们对于‘鬼城’的说法有些夸大，中国是个大国，各地方政府的管理方式皆不相同，领导的工作能力也有高低差异。地方政府举债造城，但是并没有制造相应的就业机会来增加人口。从而无法获得相应的投资回报来偿还债务，而银行采用延期还贷的方法——换句话说，就是地方政府借新债还旧债。"
杨思安认为这种全盘复制西方建筑的现象的部分原因在于房产开发缺乏商业动力……规划者只是对杂志上的一些理念断章取义。" 顶秀置业的刘新虎却并不同意这个说法。丁秀美泉独特设计风格是经过深思虑的。绝不是草率的盲目仿制品。
刘新虎说，最初他们是想设计一种古代的中式村落，但是这个地方的风水不适合。”中国传统风水对于空间位置都非常讲究，一般都要依水而建。我们想充分利用周边地貌和景致。使居所更好的融入自然。
（博斯克提醒说“ 风水不好，社区的前途就不会兴旺。”）
刘新虎说这种将习俗与风景结合的阿尔比斯风格，是有意设计的。在中国，“欧式建筑是有极大象征意义的，”（对于一些历史古城的确如此，比如在天津你就能看见象征着天津古老历史的马拉车铜像之类的东西。)
刘新虎说丁秀美泉的开发商曾经派了一个十多个人的设计组到欧洲各国考察，去过很多乡村小镇后，他们认为与“原汁原味的复制”相比，“适应生活习俗”更为重要，人们想要的是悠闲的田园式的生活，而不是那种欧洲式的贵族风范。"
顶秀美泉小镇，真正的店铺寥寥无几，有一家小超市，出售一些常见的生活品——如鸭脖，真空包装的鸡腿等。
你可以看见街道上摆放着很多装饰用的长凳。在中国别的城市是少见的。刘新虎说，“我们这样做，是希望人们多出来走走……在中国，人们都爱呆在家里，而在欧洲，情况就不一样了。” 但是，这里连个想花钱的地方都没有——几乎所有的商店和酒吧都是人造假景。玩具店里面的橱窗上贴着商品画册，但透过破了的窗户向里看，却只有灰尘覆盖的水泥地上，堆积着沙子，还有一辆自行车和工人吃剩的午餐。
对此刘新华解释说，“生意总是要随着时间才能慢慢好起来的。我们前面的一排店铺一间都没有对外销售，是因为我们担心店铺销售出去，我们就无法控制，从而造成到处都是销售低档次货品的商铺。这是我们不希望出现的状况。”他的说法也是有道理的。为数不多的几家店，其中就有一家小超市卖一些鸭脖，正空包装鸡腿，薯片，辣豆腐，啤酒，冰冻鱼丸之类的低档次的日用饮食。这些都不大符合他的“品牌理念”。
即使顶秀美泉的房子没有一间是卖给欧洲人的，也没有一家商铺卖鹅肝或鲜美的威士忌酒之类的东西，但是这里的确到处体现了各种欧洲优雅的文化风情。顶秀美泉的伊舍尔酒店宽敞豪华，却生意惨淡。据其网页介绍说，该酒店原型位于一个于奥地利小镇，据说是奥地利王子佛兰茨.约瑟夫邂逅茜茜公主的地方。事实上他们真正邂逅的地方是一个叫Bad Ischi的小镇。但这点无关紧要。两个月前，公众期盼已久的“首家茜茜公主主题度假酒店”在顶秀美泉欧式风情商业街区正式开门迎客。（这一冠名虽然无法证实其真实性，但还是有些名至实归的感觉）
刘新虎说，他们特意设计了这种融各种国家传统风情于一体的建筑风格，是因为它至少在中国大陆得到了普遍认可。在丁秀美泉，户主们需要的不是体会原汁原味的欧式生活，而是感受这种欧式居所的原有色彩。但不能接受完全欧式化的东西，因为完全真实的建筑到了中国显而易见是有缺陷的。“就像德式的房子，颜色太暗，会产生一种压抑的感觉。"
的确，对于越来越自信的中国人来说，也许会逐渐厌倦这些完全复制的欧式风格。博斯克说，“现在一些新开发的楼盘的设计都反映出传统的中国风格。所以担心中国人终有一天完全停止复制我们的建筑，也是不无道理的。”
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